シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-

規模が大きくなっても天狗になってはいけない

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不動産投資の世界では所有戸数=優秀というような図式

があるような気がしていますが、ビジネスの世界において

見てみてれば、もっともっとすごい人はたくさんいるもの

です。


確かに数億の借入をしたりするのは、信用の積み重ねや

実績、自己資金力などが問われますが、あくまで銀行は

不動産の担保力を中心に見ています。


所有戸数が多くなれば、スケールメリットも授受できますし、

切れるカードが多くなることも事実です。


ここで気を付けなければいけないのは、調子に乗らない

事です。


あくまで借り入れを起こした上での事業であるとともに、

自己資本比率が一般企業レベルでの安全レベルを保って

いる人はごくわずかだと思います。


実働で実績を上げている人は、もっともっと大変な苦労を

している方々が多いですし、その分、人間的にも大きい人

が多いように感じます。


不動産投資で規模を大きくするのは、それなりに大変な事

ですが、大きくなったからといって調子に乗って贅沢をし始め

てはいけないと思います。


あくまでレバレッジをかけてその歪を買っているビジネスです

ので、それが逆レバになる事もありうる話ですので、何事も

謙虚に行くべきだと思います。
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大家さん、業者さんとの繋がり

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家主業というのは、少し前まで本当に周りに同じ境遇の

人がいないもので、基本的に孤独感が強いものでした。


最近では新規参入の方も増え、ネットワークも広がりま

したので、まだ知らない事が多い人にとってはとても良い

環境になったと思います。


しかし、逆に言えばハードルが下がった事によって、自分

で調べようとする人もずいぶん少なくなったような気が

します。


わからない事があっても、最初はまず自分で調べてみて

どうしてもわからない事を聞くというのが最低限のマナー

だと思います。


物件資料だけ持ってきてこれどうですか?というような

聞き方は論外だと思いますし、要点を絞って頂けないと

答えようがありません。


また、あくまで事業としてとらえるならば、大家さん仲間

の繋がりも重要ですが、実際に動いて下さるのは業者

さんです。


業者さんとの友好なつながりがなければ当然上手く

いきませんし、大家さんとだけ仲良くなっていても決して

事業としての成長はないと思います。


情報交換の場と実際の現場をしっかり把握し、活かして

こそ成長があると思っています。

高利回り物件は基本的に修繕ありきで考える

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融資が厳しくなったと言われて久しいですが、基本的に

高利回り物件は状態が悪い事が前提だと思った方が

いいです。


安く出しているのにはそれなりの理由があるものです。


修繕費用がなかったり、もはや家主にやる気がなく、

管理がずさんになっているケースも多々あります。


滞納もある可能性がありますし、シロアリも食っている

かもしれません。


こういった様々な瑕疵がある事がほとんどになります

ので、それありきで考えないと、こんなはずではなかった

となりかねません。


そういったリスクをきちんとリカバリーできるかどうかが

ボロ物件でのポイントになると思います。


状態も良くて利回りも良くて立地も最高・・・なんて物件

はまずありませんので注意が必要です。

案件調査

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先日、不動産会社さんから物件紹介を頂いたので

早速現地調査をしてきました。


まだ価格も資料もない状態ですので、どんな感じか

わかりませんが、可能性があるか見てきました。


外観はそれなりですが、鉄骨部分の腐り具合が

少々酷く、溶接か補強が必須と思われます。


浴室もバランス釜のようですので、こちらも給湯に

変更が必要だと思います。


これだけでかなりの費用がかかりそうですが、これ

らを差し引いても行けるかどうかが肝です。


立地も決して良くはありませんので、この空室過多

の状況を加味すればマージンは大きくとっておきたい

所です。


あとは交渉次第ですかね~💦

ルーズな人は投資では成功しない

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投資の世界だけではないと思いますが、基本的にルーズな

人は成功する事は難しいと思います。


一攫千金を夢見て投資の世界に入る人も多いと思いますが、

実態としては非常に地道な努力と作業の積み重ねである事

が大半です。


なので言われてからやる人だったり、約束を守らなかったり

する人というのは、相手からの信用を失う行為になりますので

当然成果が出にくくなります。


こういった当たり前の行動ではありますが、意外とできている

人は多くありません。


結果成功している人は少数という事になるのだと思います。


勿論それは最低限必要な事であって、それだけで上手く行く

わけではありませんが、それすらできないようでは、どんな

ビジネスでも成果を出すことは難しいと思います。